Скрипты холодных звонков для риэлтора в 2026: 25 шаблонов и схема разговора
Холодный звонок риэлтора — это разговор с человеком, который вас не ждал: чаще всего с собственником, выставившим квартиру на продажу самостоятельно. У него уже звонили десять агентов до вас, и на одиннадцатого реакция предсказуема — «я сам продам» и короткие гудки. Чтобы пробиться через эту защиту, нужен не напор, а скрипт: заранее продуманная схема разговора, которая ведёт собственника от приветствия до согласия на встречу.
В этом материале — 25 шаблонов скриптов холодных звонков для риэлтора по недвижимости: звонок собственнику с предложением работать, отработка типовых возражений, скрипт продажи квартиры покупателю и тёплые сценарии по рекомендациям. К каждому шаблону есть расшифровка — почему формулировка работает, а не просто «текст для зачитывания». Сначала разберём схему разговора и конверсию по этапам, затем перейдём к примерам и к тому, как контролировать, что риэлторы реально по скриптам работают.
Что такое холодные звонки риэлтора и зачем нужны
Холодные звонки риэлтора — это звонки людям, которые не оставляли запрос и не ждали звонка. Главный сценарий — обзвон собственников по объявлениям о продаже квартир, чтобы предложить услуги агента. Реже — обзвон покупателей по базе и звонки по рекомендациям. Цель холодного звонка — не продать услугу в первую минуту, а заинтересовать собой как экспертом и назначить следующий шаг: встречу на объекте или бесплатную оценку.
Скрипт — это не «робот по бумажке», а набор проверенных формулировок и логика, которую риэлтор адаптирует под живой диалог. Без скрипта каждый звонок — импровизация: новички теряются на первом же «продаю сам», опытные агенты выгорают от отказов, а результат непредсказуем. Со скриптом холодные звонки риэлтора становятся управляемыми: понятно, что говорить на каждом этапе и где именно теряется собственник.
Что даёт скрипт риэлтору
- •Быстрый ввод новичков: новый агент выходит на обзвон за дни, а не за месяцы.
- •Меньше отказов «в лоб»: правильный повод и тон снимают рефлекс «опять агенты».
- •Готовые ответы на возражения собственника, а не растерянность и сдача.
- •Предсказуемая конверсия из звонка во встречу, меньше зависящая от настроения.
Схема разговора: 7 блоков холодного звонка
Любой холодный звонок риэлтора строится из одних и тех же блоков. Меняются формулировки и акценты (собственник или покупатель), но логика стабильна. Вот универсальная схема разговора.
| Блок | Задача |
|---|---|
| 1. Приветствие и контакт | Честно представиться риэлтором, привязаться к объявлению, получить разрешение |
| 2. Зацепка (повод) | За секунды показать выгоду собственника, а не рассказ о себе |
| 3. Квалификация | Выяснить срочность, причину продажи, способ оплаты, мотивацию |
| 4. Презентация услуги | Дать точечный ответ на боль: фильтрация звонков, торг, безопасность |
| 5. Отработка возражений | Снять «продаю сам», «комиссию не плачу», «есть агент» без спора |
| 6. Закрытие | Подвести к встрече, бесплатной оценке или показу |
| 7. Фиксация | Проговорить договорённость и следующий шаг вслух |
Важный нюанс: в холодном звонке риэлтора цель — не «закрыть» на договор по телефону, а назначить встречу на объекте. На бесплатной оценке вы показываете экспертность вживую, и решение работать с вами собственник принимает уже там. Попытка дожать договор в первом звонке обычно и пугает собственника.
Конверсия по этапам холодного обзвона
На каждом этапе обзвона часть контактов отсеивается — это нормально. Полезно понимать порядок цифр, чтобы видеть узкие места. Ниже — иллюстративная воронка холодного обзвона риэлтора: из 100 набранных номеров до договора или сделки доходят единицы. Конкретные значения сильно зависят от качества базы, района и навыка агента.
Воронка холодного обзвона риэлтора: доля от набранных номеров, %
Ориентировочные значения для иллюстрации; в разных базах и районах конверсия отличается в разы.
Самые большие «обрывы» — на переходе от дозвона к разговору по делу и от интереса к встрече. Именно эти участки чаще всего и чинят скриптом: сильный повод звонка повышает долю заинтересованных, а мягкое предложение бесплатной оценки — долю назначенных встреч.
Скрипт звонка собственнику: предложить работать (8 шаблонов)
Главный сценарий холодного обзвона риэлтора — звонок собственнику по объявлению о продаже квартиры, чтобы предложить услуги. Цель — не «уговорить на договор», а назначить встречу-оценку на объекте. Ниже — 8 шаблонов скрипта звонка риэлтора собственнику по порядку блоков разговора, с расшифровками. Здесь и далее «Р» — реплика риэлтора, «С» — собственника.
Приветствие и «крюк ясности» по объявлению
Р: Здравствуйте! Меня зовут Анна, я по объявлению о продаже вашей двушки на Ленина. Я риэлтор, звоню по делу — буквально на минуту. Удобно сейчас говорить?
Зацепка — зачем звоните собственнику
Р: Я работаю в этом районе и сейчас веду нескольких покупателей, которые ищут как раз такую квартиру. Поэтому и звоню — хочу понять, актуальна ли ещё продажа и на каких условиях.
Квалификация: сроки и причина продажи
Р: Чтобы не тратить ваше время зря — подскажите, как срочно планируете продать? И квартира освобождена или вы пока в ней живёте?
Выявление боли: как давно продаёт
Р: А давно квартира в продаже? Много звонков и просмотров было? Просто часто бывает, что звонят одни агенты, а реальных покупателей мало.
Презентация услуги под выявленную боль
Р: Смотрите: я возьму на себя отбор реальных покупателей, показы и торг, чтобы вам не отвечать на десятки звонков и не терять время на просмотры «ради интереса». Моя задача — продать вашу квартиру по максимальной цене и без нервов.
Предложение работать вместе
Р: Предлагаю встретиться, я посмотрю квартиру вживую и скажу честно: за сколько и в какие сроки её реально продать в текущем рынке. Это бесплатно и ни к чему вас не обязывает.
Назначение встречи на объекте
Р: Мне удобно подъехать завтра вечером или в субботу днём. Когда вам комфортнее показать квартиру?
Фиксация договорённости
Р: Зафиксирую: в субботу в 13:00 я подъезжаю, посмотрю квартиру и подготовлю по ней расклад по цене. Скину вам напоминание в мессенджер накануне. Договорились?
Отработка возражений собственника (7 шаблонов)
Возражения собственника при холодных звонках почти всегда одни и те же. Универсальная логика отработки: не спорить, согласиться с правом собственника на сомнение, а затем уточняющим вопросом или новым углом вернуть разговор в конструктив. Ниже — 7 шаблонов с примерами реплик собственника и риэлтора.
«Я продаю сам, без риэлторов»
С: Спасибо, но я продаю сам, без агентов.
Р: Отлично, что вы сами в теме — так с вами проще работать. Я не прошу ничего менять прямо сейчас: давайте я подберу покупателя из своих, а вы решите, продавать ему или нет. Вам это ничего не стоит.
«Риэлторы берут комиссию ни за что»
С: Вы только процент возьмёте, а я и сам могу объявление повесить.
Р: Понимаю, почему так кажется. Объявление повесить легко, а вот отсеять реальных покупателей, провести торг и довести сделку до Росреестра без ошибок — это и есть работа. Часто грамотный торг окупает комиссию и сверху. Давайте посчитаем на вашей квартире?
«У меня уже есть риэлтор»
С: Я уже работаю с агентом.
Р: Это хорошо, значит, продажей вы занимаетесь серьёзно. Я не зову вас никого менять — у меня есть конкретный покупатель на такую квартиру. Если интересно, могу привести его на просмотр, а с вашим агентом всё оформите как обычно.
«Комиссию платить не буду»
С: Я свою цену хочу чистыми, агенту платить не собираюсь.
Р: Это нормальная позиция, и я её уважаю. Свою работу я могу заложить в цену для покупателя или мы обсудим формат на встрече — есть несколько вариантов. Сейчас важнее понять, реально ли продать вашу квартиру по нужной вам сумме. Давайте посмотрю объект и скажу честно?
«Не звоните мне, надоели агенты»
С: Сколько можно, вы пятый за день! Не звоните больше.
Р: Понимаю вас, поток звонков реально утомляет — и это как раз то, от чего я бы вас избавил. Один вопрос и отпускаю: вам важнее продать побыстрее или выжать максимальную цену? От этого зависит, есть ли у меня подходящий покупатель.
«Я подумаю / перезвоните позже»
С: Мне надо подумать, перезвоните как-нибудь.
Р: Конечно. Чтобы я перезвонил по делу, а не просто так: что вас останавливает — формат работы, комиссия или вы пока не решили, продавать ли вообще? Тогда отвечу прямо сейчас, а не будем гонять звонки.
«Откуда у вас мой номер?»
С: А откуда вообще у вас мой телефон?
Р: Из вашего же объявления о продаже квартиры — вы его сами разместили на площадке. Я работаю с покупателями по этому району, поэтому и обратил на него внимание. Если неактуально — сразу скажите, не буду беспокоить.
Скрипт продажи квартиры покупателю (6 шаблонов)
Когда у риэлтора есть объект и нужно найти на него покупателя, работает скрипт продажи квартиры: звонок по заявке или базе, квалификация и приглашение на показ. Решение в недвижимости эмоциональное и крупное, поэтому важны язык выгод и аккуратное ведение к просмотру. Вот 6 шаблонов разговора с покупателем.
Звонок покупателю по заявке
Р: Иван, здравствуйте! Это Анна, риэлтор. Вы оставляли заявку на квартиру в новом доме на Парковой. Звоню уточнить детали, чтобы подобрать именно то, что вам подойдёт. Пара минут есть?
Квалификация покупателя
Р: Чтобы не показывать лишнего: вы для себя подбираете или под аренду? В какой бюджет смотрите и оплата наличными или через ипотеку? И как срочно нужен переезд?
Презентация квартиры через выгоды
Р: У меня есть вариант под ваш запрос: трёшка с раздельными комнатами, окна во двор, рядом школа и метро в 7 минутах. По цене как раз в ваш бюджет, и собственник готов к небольшому торгу. Расскажу подробнее?
Приглашение на показ
Р: Такие квартиры в этом доме уходят за пару недель. Предлагаю не откладывать — посмотрим вживую. Вам удобнее завтра вечером или в выходные днём?
Отработка «дорого» по объекту
С: Дороговато для этого района.
Р: Понимаю. А с чем сравниваете — с похожими вариантами или с тем, на что рассчитывали? Давайте я покажу, что есть в этой цене рядом, и вы сами увидите, что здесь к чему. Объект того стоит — посмотрим вживую?
Закрытие на бронь / аванс
Р: Вижу, что вариант вам зашёл. Чтобы квартиру не увели, предлагаю зафиксировать её авансом — это закрепит цену и снимет объект с продажи. Оформим бронь?
Тёплые сценарии: рекомендации и реактивация (4 шаблона)
Не все звонки риэлтора холодные. Звонки по рекомендации, реактивация старых клиентов и повторные касания «зависших» собственников конвертируются в разы лучше холодной базы — здесь уже есть доверие или история. Вот 4 шаблона тёплых сценариев, которые стоит вплетать в работу.
Звонок по рекомендации
Р: Здравствуйте, Мария! Мне вас рекомендовала Ольга, я помогал ей продать квартиру на Садовой. Она сказала, вы тоже планируете продажу. Звоню узнать, актуально ли и могу ли быть полезен.
Реактивация старого клиента
Р: Иван, здравствуйте! Это Анна, я помогала вам с покупкой квартиры пару лет назад. Звоню не продавать — узнать, как у вас дела с недвижимостью, нет ли планов поменять или сдать. Если что — я рядом.
Повторный звонок по «зависшему» объекту
Р: Здравствуйте! Мы общались пару недель назад по вашей квартире — вы тогда продавали сами. Решил уточнить: получилось продать или пока в поиске покупателя? Если ещё актуально, у меня появился подходящий человек.
Сбор рекомендаций после сделки
Р: Мария, поздравляю с новой квартирой! Было приятно с вами работать. Если среди ваших знакомых кто-то планирует продавать или покупать — буду благодарен, если порекомендуете. Со своей стороны помогу им так же.
Типовые ошибки в холодных звонках риэлтора
Даже хороший скрипт не спасёт, если риэлтор допускает базовые ошибки. Вот те, что чаще всего срывают холодный звонок собственнику.
- Продажа услуги «в лоб». «Здравствуйте, я риэлтор, давайте я продам вашу квартиру» — без повода и контакта это мгновенный отказ.
- Нет внятного повода звонка. Если собственник не понимает, чем вы полезны именно ему, звонок звучит как спам очередного агента.
- Монолог без вопросов. Риэлтор говорит, а не выясняет срочность, мотивацию и способ оплаты — и бьёт мимо потребности.
- Спор и давление. На «продаю сам» риэлтор начинает доказывать — собственник закрывается и кладёт трубку.
- Нет договорённости о шаге. Разговор заканчивается ничем — без встречи, оценки и следующего касания.
- Чтение по бумажке. Скрипт зачитывается дословно, без адаптации, и звучит роботизированно.
Почему срываются холодные звонки риэлтора, % случаев
Иллюстративное распределение причин потери собственника в холодном обзвоне.
Общий знаменатель почти всех ошибок — отсутствие контроля. Пока руководитель агентства не слушает звонки системно, он не знает, какой именно блок скрипта проседает у конкретного риэлтора и почему собственники не доходят до встречи.
Контроль соблюдения скрипта в звонках
Скрипт холодного звонка можно написать идеально, но работает он только если риэлторы реально его соблюдают. Проверить это можно одним способом — слушать звонки и сверять их со скриптом: был ли повод звонка, провёл ли агент квалификацию, отработал ли возражения собственника, договорился ли о встрече или показе.
Проблема в масштабе. Вручную руководитель агентства успевает прослушать лишь 2–5% разговоров, и обычно это случайная выборка. Остальное — «слепая зона»: где-то агент продал услугу «в лоб», где-то сдался на первом «продаю сам», где-то закончил звонок без договорённости — и это не видно, пока собственники просто не доходят до встреч.
Что даёт автоматический контроль
- •Проверка 100% звонков на соблюдение скрипта, а не выборочные 2–5%.
- •Фиксация пропущенных блоков (повод, квалификация, закрытие на встречу) по каждому риэлтору.
- •Выявление возражений собственника и того, как агент на них реагировал.
- •Видно, на каком этапе обрывается разговор и теряется собственник.
В 2026 году для этого используют речевую аналитику: она переводит все звонки в текст и автоматически проверяет их по заданному чек-листу скрипта. Руководитель видит не догадки, а факты: кто отступает от схемы, какие возражения чаще всего «топят» агентов и где именно теряются собственники, — и точечно дообучает команду.
Часто задаваемые вопросы
Что такое холодные звонки риэлтора?+
Как делать холодные звонки риэлтору, чтобы они работали?+
Какая схема разговора у холодного звонка риэлтора?+
Что говорить собственнику при холодном звонке?+
Как отработать возражение «я продаю сам, без риэлторов»?+
Как составить скрипт продажи квартиры покупателю?+
Какие ошибки чаще всего убивают холодные звонки риэлтора?+
Как контролировать соблюдение скрипта риэлторами?+
Проверяйте соблюдение скрипта на 100% звонков
Phonix размечает все холодные звонки риэлторов по вашему скрипту: показывает, кто продаёт «в лоб», пропускает квалификацию и повод звонка, как агенты отрабатывают возражения собственников и где обрывается разговор — вместо выборочных 2–5%. Попробуйте на пилоте.
Провести бесплатный пилот